住宅展示場は建物ではなく人を見る!

皆様がハウスメーカーを探す時には、

 

まず鹿児島の住宅展示場に足を運ぶ方がほとんどでしょう。


ここへ行けば、いろんなメーカーの住宅を一箇所で見られて大変便利です。


この住宅展示場に行けば、格好いいデザインが並んでおり、

 

見てみたい欲望を抑えることは不可能に近いですね。


最新の設備に、きれいに飾られた内装を見ながら、想の良い営業マンに

 

アンケートを出されると、つい住所・氏名・電話番号を書いてしまいます。


このアンケートを書くと、その日から電話は鳴る・いきなり訪問してきます。


資料は届くと次々に営業が入ります。

 

見た会社の数が多ければ、これが何倍にもなり、ゆっくりと検討する余地もなくなります。


実は展示場へ行く目的は違うのです。


展示場へ行って何を見てくるかというと、建築費がどのくらい高くなるか想像もつかない


ような建物ばかりを見てきます。


しかし、ほんとうに見るべきものは、建物ではなく人なのです。


展示場へ行ったら、信頼できる人を探してください。


そして、信頼できる人が見つかるまでは、アンケートを書かないことです。


一度アンケートを記入すると、その後に担当を代えてもらうことは難しい。


もし会社は気に入っても、担当者が嫌だからとその会社を諦めることになったり、

 

担当を変えてもらうにしても気まずい感じになります。


もうひとつ犯しやすい間違いがあります。


ハウスメーカーにとってお客様は大切な人に違いありません。


しかし大切な人だからと言っても、許されることと許されないことがあります。


いい家を建てるために分からないことを質問したり、希望を言ったり、

 

間違いがあれば指摘するのは当然のことです。


しかし、約束を破る、無理難題を押し付けるのは許されません。


前もって言われていた期日に仕様を決めないと工程が崩れます。


これが現場へしわ寄せになり、引渡しに間に合わせるため作業が雑になります。


また、作業完了後に突然仕様の変更をさせ、それをサービスでさせようとするのも同じです。


この費用は下請けへ押し付けられ、それが職人への手間代を削ることになり、

 

職人の意識を低下させます。


相手に厳しく自分に甘くして、なんでもメーカーへ押し付けることになると、

 

欠陥住宅への道を進むことになります。このことを防ぐのも営業マンの仕事です。


駄目なものは駄目と言えるくらいの営業マンが結果として、お客様の満足を生みます。


建築は、大勢の人が関わる大プロジェクトです。担当する営業・現場監督・設計、

 

そして施主の協力と信頼のもとに良い住宅は生まれます。


もちろん不動産専門店アップホームでもご相談依頼はおうけしますが、

 

鹿児島良い家を建てるポイントはハウスメーカー選びは人選し、展示場では、

 

建物を見るのではなく、人を見て担当は、信頼でき成績の良い人に依頼しましょう。

 

アップホームは
鹿児島で一番親切な不動産取引サービスをめざしています。

売却・購入や土地の有効活用・収益物件、中古マンション、新築一戸建て、中古一戸建て、中古物件、中古住宅、土地、売り出し中の優良物件等、鹿児島で不動産を売りたい、買いたい情報を掲載しています。
売買や買い換えで理想の住まい・住宅のエクステリア・インテリアリフォーム等、新生活をお手伝いします。

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 「愛と感謝」の気持ちで! 

不動産専門店 「アップホーム」

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  鹿児島県・鹿児島市地区

 

◆新築住宅・中古住宅・マンション・土地の売買仲介

 

◆貸店舗・賃貸マンション・賃貸アパート・貸駐車場の仲介

 

◆不動産売却・査定等

 

どうぞお気軽にお問合せください。(無料相談登録)

 お電話 099-283-3363 まで

 

成績の良い営業マンに依頼!

鹿児島でお住まいで、どこで何を建てるのか

 

よく土地をお探しの方から、

 

アップホームさんは不動産専門だから住宅会社もご存知でしょ!

 

「どこのハウスメーカー・工法がいいの?」


「○○ハウスと○○ホームのどっちがいいの?」

 

などご質問やご相談を受けます。


このような質問をされると、私は必ずこう答えます。


「どの工法・メーカーがいいか分かりません。


どの工法やメーカーにも良い点・悪い点があり、

 

お客様の考え方やお好みで選ばれて大丈夫です。


ただ、不動産会社を選ぶ時と同じで、基本は人です。


同じ会社・同じ商品でも担当する人次第で、満足する人と不満に思う人に分かれます。


お客様が信頼できる人、

 

できれば社内への力がある店長クラスの営業マンに依頼することです。


住宅は、工場で完成品にする車や電化製品と違い、

 

お客様のご要望を条件が違う土地に建築するものですから、同じものがふたつとありません。


工業化住宅が大きなシェアを占めてきたとはいえ、

 

ひとつひとつの現場で組み立てることには変わらない。


その組み立てるのは下請けの職人である。


これをまとめるのが現場監督であり、住宅はこの現場監督の力量によって良くも悪くもなる。


ライフスタイルは、家族によってそれぞれである。


家族構成・仕事内容などの日々の生活から住宅の使い勝手は大きく変わる。


朝の起床時間や出勤前の支度、共働き、二世帯同居、

 

子供のことまで考えたら、使いやすい間取りは家族ごとに変わります。


これを十分に配慮しプランを作るのは、設計であり、

 

この設計の力量がこれから長く住む建物の住み心地に影響します。


では、良い現場監督・良い設計担当者をどう見つけたらいいのか。


それは良い営業マンを見つけることです。


良い営業マンは、お客様の要望に応えるにはどうすればいいかを知っています。


そして、信頼に応えるために良い現場監督・設計を配置しようとします。


どんなハウスメーカーも営業会社で成績があります。


営業会社は、例外なく成績の良い営業マンには弱い。


成績次第で社内での力が変わります。


この結果、成績の良い営業マンには、良い現場監督・設計が回ってくるのです。


そして、良い営業マンは、現場監督・設計を上手に使い、いい家が出来るようにします。

 

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売主心理を考慮し上手な交渉、有利な条件で!

鹿児島市内に土地と中古マンション・住宅をお持ちの県外の投資家のお客様で

 

適正な価格で売り出されている物件をより良い条件にするにはどう交渉すればいい?

 

と聞いてこられました。 

 

売主にとって購入希望者が出ることは非常に嬉しいことですね。


特に現在のようなデフレ下では、待つことは価格の下落に繋がるので、

 

早く売却を決めて安心したい気持ちが強いです。

 

ここに交渉をする余地が出てきます。


適正な価格で売り出されているからと、諦める必要はありません。


交渉の幅は、目安として価格の5%〜10%です。


これ以上になるとあまりにも値引き幅が大きくて

 

検討すらされずに門前払いされることが多いですね。


最悪の場合、怒ってしまい、

 

その後価格を高く出しても売ってくれないということにもなりかねないです。


交渉方法としては、きちんとした理由と強い購入希望を相手に伝えることです。

 

やみくもにただ値引きしてくれと言うのは賢いやり方とはいえないです。

 

基本は誠意である。この思いを伝えることにより、

 

売主の心理として多少条件面はきついけど、

 

この方に買って頂きたいと思わせるのがうまくいくコツです。


売り出している物件が長期化している場合にも、思わぬ値引きが出来ることがあります。


販売が長期化すると売主は、もう売れないのではないかと不安になってきています。


不動産会社も、広告しても売れないしお客も集まらないからと販売活動に力が入りません。


そんな時に購入希望者が現れると、売主は条件が厳しくてもここで逃したら大変だと思い

 

買主の希望を受け入れてくれることがあります。


不動産会社としても、売れない物件をいつまで抱えていても商売にならないことから、

 

なんとしてでも売主を説得して契約に持ち込もうとします。


反対に、売り出してから間もない物件は売主が希望を持っていますので、

 

値引き交渉がなかなか通りません。


どのくらい交渉の余地があるかを知るためにも、物件の売り出し時期には要注意です。


ここまで値引きのことを書いてきましたが、

 

必ず値引きは出来るものだとは思わないでください。


場合によっては、値引き交渉をしないことが良い時があります。


不動産は一物であり、同じものはありません。


売主は自分の不動産を少しでも高く評価してくれた人に売りたいと思うものです。


値引き交渉している間に

 

後から満額でも買いたいという希望者が出てきて買えないなんてこともあります。


物件に希少性があったり、どうしてもその物件が欲しい時は、

 

あえて交渉をしないことも方法です。


売主の心理を考え、交渉のポイントは購入希望者が出ることは嬉しいし、

 

誠意が伝わると売主も弱い、

 

長期化している物件は強気に交渉で何でも交渉すればいい訳ではないです。


売主の心理を考慮した上手な交渉で、有利な条件で取引に!

 

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適正価格に下げてから購入!

どうやって購入します?


買主は安く買いたい。


売主は高く売りたい。


この心理に例外はないです。


例外がある時は、必ずその裏には何かあるし、なければおかしいですね。


「甘い話には毒がある」不動産に掘り出し物はないです。


他と比べて価格が安い場合は、物件に何か問題があるか、売り急ぐ事情があります。


物件に問題があって安いのは、掘り出し物とは言いません。


それは適正な価格です。


売り急ぐ事情があって安い物件は、皆様は買うことが出来ません。


なぜなら、そういう情報が皆様に届くことがないからです。


売却を希望する人がまず相談するのは不動産会社です。


売り急ぐ事情があって、早く現金化したいと・・・・・。


その情報を聞いた不動産会社は、その要望に応えるためにどうするか。


決して一般のお客様を探そうとはしません。


一般のお客様は、どんなに良い物件でも、購入を決めるのに数日はかかります。


また、ローンを組んで購入する人が大半だから、

 

ローン条項により流れる可能性もあり

 

銀行の審査や手続きで現金化するのに時間かかります。


それでは売主の希望に応えられません。


ではどうするのか。


自分の会社で買うか、買いそうな不動産会社を探します。


不動産会社なら、物件を見たら三十分もかからずに買うかどうか決断できます。


なぜなら、実需で買うわけではないからです。


実際自分で住むわけではなく転売目的で買うのですから、

 

そこがいくらで売れるのか、採算が合うか計算するだけです。


紹介する不動産会社も、買主が不動産会社だから、

 

細かい説明をする必要もなく、ただ条件を伝えるだけの楽な営業で済みます。


このことから、なぜ一般の人に掘り出し物の情報がまわって

 

こないのかお分かり頂けたと思います。


それでも安く買いたいと思う人はどうすればいいのか。


それは売主の心理を理解し、上手な交渉で良い条件にもっていくしかないのですね。


売主の大半は一般の人です。


不動産会社が売主の場合、商売で考えているからあくまでも採算での判断ですが、

 

一般の人は採算よりも感情で動くことが多いですね。


この感情を理解するかしないかで、購入条件が大きく変わってきます。


広告には不動産の価格が必ず書かれています。


この価格は何ですかと聞かれて、すぐに答えられますか?


答えは、売主の売却希望価格です。


不動産を売却するためにまずすることは価格設定ですが、

 

これは不動産会社が計算式や取引事例などから割り出した査定価格を売主に提示し、

 

それを参考にして決めた希望価格です。


ここで大事なのは希望という点です。


不動産会社が査定した金額は、実際に売れるだろうと予想される金額ですが、

 

その金額では売主が納得しない場合があります。


その場合、査定した不動産会社は売却を依頼されなければ、

 

取引なる可能性がゼロになってしまうことから、

 

売主の希望金額が例え査定した金額より大幅に高くても委任を受け、

 

不動産の販売活動をするのです。


不動産会社へ売却を依頼することを委任すると言います。


この委任の仕方は三種類あり、

 

依頼出来る不動産会社が一社に限られる専属・専任と

 

複数の会社へ依頼出来る一般があり、通常三ヶ月がワンクールになります。


売主が売却の査定をする場合、一社だけから金額の提示を受けるのではなく、

 

数社の会社へ査定を依頼することが多いです。


不動産会社は、専属もしくは専任で依頼を受けられれば

 

三ヶ月間は自分の会社で縛れることになりますから、

 

査定時に高額な金額を提示する会社もあります。


この傾向は大手の会社ほど強いですね。


このような物件の当初の売り出し価格はとんでもない価格になることがあります。


不動産の売り出し価格が必ずしも適正な価格ではなく

 

売主の希望や不動産会社の営業により高く売り出された物件を買うのは避けて欲しいです。


もし、どうしてもその物件が気に入った場合は、必ずこの上乗せされた部分は削り、


適正な価格まで下げてから購入することです。

 

アップホームは鹿児島の不動産専門店です。

 

ご相談下さい。

 

 

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最初の第一印象は大切!

100社の不動産会社があれば、100通りの特徴があります。

 

アップホームも鹿児島の不動産会社のひとつです。 

 

全ての会社が必ずどれかに当てはまる訳ではありません。

 

同じような会社ばかりに依頼すると悪い点がカバー出来ないので、

 

バランスよく複数の会社に依頼することがベストです。


営業マンも自分の会社だけに頼んでいると思わないから、

 

他の会社に依頼していることが分かってもそんなに気にしません。

 

しかし、あまりにも多くの会社に依頼することは、営業マンの意識が薄くさせます。

 

やっぱり営業マンも人間ですから平等にはなりません。


より頼られているお客様のことをよりよくするものです。


住まい探しがうまくいく人は、良い営業マンに巡りあっています。

 

味方につけて、うまく利用しています。しかし見ていると、

 

多くの人が利用の仕方が下手です。

 

一番いけないのが、自分はお客様なのだから、なんでも言うこと聞けという態度です。

 

これでは不動産会社や営業マンを敵にまわすだけで、自分の味方をしてくれません。


こういうお客様にあたると、

 

業マンはただ売りつけて成約できればいいやという考えになりがちです。

 

終わるまでの辛抱だと、なるべくことを荒立てないようになり、

 

不利益になるようなことは知らせないようにします。

 

もちろん契約後のアフターフォローにも行きづらくなり足も遠ざかります。

 

このようなことにならないよう、心理をよんで上手に使って下さい。


良い営業マンを見つけて上手く使うこと。これが住まい探しを成功させる秘訣。


ここで簡単に営業マンを判別出来るひとつの目安を教えます。

 

営業マンと最初に会った時、アンケートを安易に書かせて、

 

ただその条件に合った物件を紹介する営業は駄目です。


こういう人は、売れればいいやと考えている人です。

 

お客様にとってほんとにいいのかを考えず、条件さえ合えばいいと探してきます。

 

どんな物件を紹介する時も、なんでも良い物件だとお薦めします。


こういう営業マンかどうかを判別する方法は、あえて逆の希望を伝えてみることです。


ここで同調してくるのなら、その人は駄目。

 

お客様のことを考えてくる人は、否定してくるはずです。

 

例えば、小さいお子さんがいて静かな住宅街に住みたい時に、

 

「賑やかな所がいい」

 

と希望してみてください。

 

駄目な営業マンは、そのまま

 

「ここは賑やかでいいですよ」

 

薦めてくるでしょう。

 

そういう営業マンはここでお引取り願いましょう。


良い営業マンは、

 

「賑やかな所も便利でいいですけど、

 

小さいお子さんが居るなら静かな環境の方がいいのでは」

 

と提案してきます。

 

その時、

 

「そうですよね」

 

と言って、その営業マンとお付き合いしていきます。

 

あと、最初に抱いた第一印象は概して当たっていることが多いですね。

 

第一印象で引っかかる時は、大抵うまくいきません。

 

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両手・片手仲介手数料!

不動産の取引が成立した場合に、鹿児島地区だけでなく全国何処でも仲介業者は

 

売主・買主の双方から仲介手数料を受領できます。

 

この時、一社で取引を成立した場合は、

 

両方からの手数料を一社で受領でき、この場合の取引を両手と言います。

 

反対に、売主・買主から依頼された不動産会社が別の場合は、

 

仲介手数料は片方からの手数料しか受領できません。

 

この場合の取引を片手と言います。


中堅の販売会社は、

 

どの地域にも積極的な販売活動を行なっている不動産販売会社が存在します。

 

このクラスの不動産会社が一番やっかいで、

 

大手と小規模の良い点・悪い点の両方を兼ね備えています。


時には強引な営業をすることもあり、成績を上げることだけに注力している。

 

フランチャイズに加盟するなどして、

 

共通の調査事項などによりトラブルを防ぐ会社もあるが、

 

ロイヤリティなどのため営業に拍車がかかることもある。

 

ここで働く営業マンは、浪花節でとても精力的な人が多く、

 

いい人に巡り会えるとこれ以上頼りがいのある人はいない。


逆に、成績ばかり考えている人にあたると、最悪の結果になる場合もある。

 

トラブルの場合も同じで、担当により対処に差が出ます。

 

会社や営業マン次第で、最高にも最低にもなることから、

 

会社・営業マン選びには慎重にすることです。


小規模の地域密着会社は、不動産会社の九割以上は小規模の会社で占められており、

 

営業社員を雇っている会社は少数です。

 

営業内容は、大家さんからの賃貸管理が中心になり、積極的な営業活動はしていません。


情報量は少ないですが、日常的に付き合っている地主の事情を知っているので、

 

売り出す前の情報を持っているケースがあります。

 

昔ながらの営業をしているため、

 

現在の細かい取引に対応できないケースも多く、あいまいな部分が多く見られる。


法律で定められている重要事項説明書を、はいと見せられて、

 

それが現在でも有効なものなのか判断できますか?

 

これがそうだと言われたら信じるしかないですよね。


でも、同じ不動産会社が見て、

 

えっこんなの使っているのと驚くような書面を出してきたりすることもあります。

 

こちらから当然するべきことを依頼すると

 

「そんなことまでするの」

 

と言われることもあります。


それらの事情と購入希望者がなかなか来ないこともあって、

 

販売は他社に依頼するケースがほとんどです。

 

地域に限定した場合には、いち早く情報を得ることが出来ますが、

 

その場合には避けたほうが賢明かもしれません。

 

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不動産会社も基本は人です!

情報の収集をして希望を整理した後、実際に不動産会社に行くことになりますが、

 

皆様はどのような基準で実際に行く不動産会社を選びますか?


良さそうな物件がチラシに出ていたから。


TVコマーシャルで宣伝している大手なら信用できそうだから。


とりあえず片っ端から行ってみよう。


理由はいろいろとあるでしょう。


でも、じっくり考えて下さい。


なぜならここで不動産探しの半分は終わるのですから。


不動産会社と一口に言ってもさまざまな特徴があり、

 

その特徴が自分の不動産探しにあった会社を選ばないと

 

いらぬ苦労を背負うことになります。


例外もありますが、一般的な特徴をご紹介します。


大手の不動産会社(鹿児島地区及び全国)


世間で大手と言われている不動産会社は、主要なターミナル駅に必ず何社かある。

 

これらの会社は、銀行や鉄道会社・親会社の看板を背負って営業しており、

 

良くても悪くてもその影響を受けます。


第一の特徴としましては、イメージを大切にするためにトラブルを非常に恐れることです。


不動産取引においては非常に慎重にかつ詳細に調査をして契約に臨むから、

 

安心して取引をすることが出来る。


営業マンには会社意識が強く見られ、

 

会社から給料を貰っていると考えるサラリーマンである。


大手の不動産会社を選ばれる方は、

 

「どこどこだから安心だろう」

 

と思われる方が多く、営業マン自身に依頼するということより、

 

会社に依頼している気持ちが強いです。

 

営業マンもこのお客様の心理を利用し、

 

「大手だから大丈夫」

 

という話し方をして、お客様の信頼を得ようとします。


また、会社からのノルマもあり、両手の取引になるような営業を中心にしています。


この取引形態の弊害は、

 

購入者にとってよりよい物件より売主から直接依頼された物件を薦めることです。


また、情報を社外へ公開することに消極的になることから購入希望者が絞り込まれ、

 

売主にとっては不利益になることがあります。


同じ業界の不動産会社へも違法にさえならなければ、

 

何をやってもいいと倫理に反したことをするのであるから、

 

一般の人はなおさら注意が必要である。


大手不動産会社とトラブルになる人は、

 

大手だから大丈夫だろうと安易に信じた人が多い。


トラブルが起こった場合、社員は会社への発覚を何より恐れかえって大事になったり、


会社が対応する場合には杓子定規の対処で突っぱねることがあります。


情報量は多く、通常の流通物件の他、社内独自の情報を持ってます。


どこの会社も画一的で、どこの会社をお選び頂いても同等のサービスをうけられるから、


会社選びではあまり慎重になることはないですが、

 

同じ会社に頼んだのに

 

「あなたは成功、私は失敗」

 

はよく有ります。


あくまでも個別対応によって良くも悪くもなります。

 

基本は一にも二にも人ですね。

 

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予算は、最高額を決める!

情報収集が終わると、どんな物件が売り出されているか分かりますね。


後は実際に不動産会社へ出向くことになるが、

 

その前に必ず希望点の整理をして欲しいです。


不動産広告は、お客様を呼ぶためにお金をかけて

 

不動産会社が行なうものであるのは説明しました。

 

不動産会社の営業活動は、

 

広告でお客さんを会社に呼んで希望を聞いて物件を紹介して契約をする

 

という流れを繰り返すことだ。


広告の物件をダイレクトに売ることを考えている会社は分譲業者だけで、

 

広告の物件をそのまますんなり購入してもえると甘い考えを持つ不動産会社はないです。

 

たまに事故みたく広告物件ですんなり決まるケースもありますが、

 

担当した営業マンは

 

「来た、見た、買った」

 

と言って営業しなくて決まってラッキーと思うくらいである。

 

大体が希望条件に合わず、営業マンは条件に合う物件をお探ししますと言って、

 

ここから本格的な営業活動に入りることになります。


どこの不動産会社に行っても、最初にアンケートを書かされる。

 

ここで希望を書くのだが、漠然と書く人があまりにも多い。

 

仮に鹿児島県鹿児島市で土地の広さは40 坪〜50 坪と書いたとする。

 

坪50万の土地なら、10坪違えば五百万もの違いになるのに、

 

それを一口で軽く書いてしまいます。


不動産は高額な買い物ですから、

 

あいまいなこのくらいかなってことが大きな違いになってくる。


広さは最低限を決めて下さい。


自分たちの生活を考えどのくらいの建物が必要なのかをよく考えて、

 

結果的に大きいのが同じ予算で買えたって流れにして下さい。

 

予算に関しては、最高額を決めることです。


同じ広さが少ない予算で買えたって流れにして下さい。


希望をはっきりさせることは、営業マンを動きやすくし、

 

お客さんに希望に近い物件を早く紹介してもらえるようになります。


あいまいな条件を伝えると営業マンも、

 

どんな物件を紹介していいか分からずに

 

お客様の条件に合わないような物件を紹介され、

 

ほんとに欲しい物件がなかなか出てこないで、

 

その間に売れてしまうなんてことになりかねないですね。

 

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資料請求に迅速に対応してくれる会社を選択する

集合鹿児島地区広告チラシ

 

連合鹿児島地区広告チラシ


複数の不動産会社が共同して行なうのが集合チラシです。


単独チラシに比べ、安い費用で広範囲に撒けます。


単独チラシに比べ、一物件あたりのスペースが少ないですから、

 

物件そのものの情報が少なく、ここに不動産会社の思惑が入ることになる。


間取りや地形図が掲載されない文字情報だけのものが多く、

 

価格が安い物件には問題や難点がある場合が多く見られます。


不動産会社は、価格が安いことなどで、

 

とりあえず問合せを取れる物件を掲載する傾向にある。


鹿児島地区住宅情報誌


雑誌の特徴としては、

 

より広範囲に情報を告知できることと数週間に渡り発売されることから持続性があります。


難点は入稿してから時間がかかることです。


このため、掲載されている物件のうち、

 

まだ売れていないものは価格が高いのか何か問題がある場合が多く、

 

逆に適正な物件は、掲載される頃には売れてしまっている。


不動産会社としては、会社のアピールに使うことが多く、

 

購入者へは一定の地域に集中して掲載し、

 

その地域での情報量の多さをイメージさせて問合せを得ようとします。

 

売主へは雑誌のネームバリューなどで売却活動の積極性をアピールするのに使います。


また、広範囲で発売されるため、

 

地元の相場などを知らない他地域の人を呼び込むのに使うこともある。


ネット広告インターネットは不動産業界にも大きな影響を及ぼしています。


大手の不動産会社はもちろん小さい不動産会社でも

 

ホームページは公開するようになりました。


当然、宣伝活動にも利用されている。


ネットを利用した広告は、

 

チラシの速報性と雑誌の広域化・持続性を併せ持ったもので、

 

低料金で利用できることから、

 

何でもかんでも売り出されている物件は全て登録する傾向にある。

 

「物件豊富、地域一番の情報量」

 

うたい文句での呼び込みで、

 

小さい不動産会社から集めた物件をあたかも自社の物件と装い掲載します。

 

これは広告チラシも当てはまりますね。

 

その地区の物件がダブって掲載されるので注意しましょう!


不動産会社では、匿名性が高く間接的なやり取りになるメールのやり取りから、

 

いかに来店へ結びつけるかを考えた営業になる。


このような対応する会社は、積極的な売込みを行なう会社が多く、

 

お客様のことより会社に目を向けている営業マンがいます。


ここでの見極めは、不動産会社の大小に関係なく

 

不動産情報に詳しく、ローンや、保険、FP等の資格を持つ営業マンで

 

小さな物件でも資料請求等に迅速に親切に対応してくれる会社がいいですね。

 

 

アップホームは
鹿児島で一番親切な不動産取引サービスをめざしています。

売却・購入や土地の有効活用・収益物件、中古マンション、新築一戸建て、中古一戸建て、中古物件、中古住宅、土地、売り出し中の優良物件等、鹿児島で不動産を売りたい、買いたい情報を掲載しています。
売買や買い換えで理想の住まい・住宅のエクステリア・インテリアリフォーム等、新生活をお手伝いします。

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 「愛と感謝」の気持ちで! 

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広告は小さい字の概要部分をしっかりと!

情報収集にて家探しを始めようと思った時、

 

まずチラシとか雑誌をご覧になるとおもいます。


このチラシとか雑誌は鹿児島の不動産会社が高いお金をかけておこなうものだから、

 

何も考えずにやることはなく当然思惑が入ります。


目的は集客です。

 

広告に掲載した物件が、決まらなくていいのです。


この思惑を、広告の種類別に説明します。


単独チラシこの広告は売主から売却を依頼された後や価格改定などがあった後、

 

一番早い段階で行い、広告の中では一番速報性があり、注目すべきです。


不動産は、近所にお住まいの方やその関係者が購入するケースが一番多く、

 

まず、近隣への告知をするのが原則です。


ひとつの物件に費用をかけて行なう広告だから、

 

この物件を売りたいという気持ちが強く表れている広告になります。


このようなチラシは速報性があり注目すべきチラシです。


この広告の特徴としては、紙面の中に情報が多く掲載されているから、

 

物件に難点がある場合はチラシを見れば分ります。


大きな字のセールスポイントより、小さい字の概要部分をしっかり見ることが大切です。


知られたくない情報を隠すなどは当然論外です。


この小さい部分を省略するような不動産会社は、

 

細かい点を軽く扱うようないいかげんな会社と言えるから、

 

敬遠したほうが賢明です。

 

しかし大手だからといって安心は出来ませんね。


さすがに間違った情報や違法な広告をすることはないですが、

 

巧妙に仕掛けてきますので、何でも鵜呑みにしないことです。

 

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借りれる金額ではなく、借りていい金額で!

具体的に生活費のキャッシュフローを考えて住宅費を計算してみませんか。


現在の生活においても住宅費を使っているはずです。

 

主なものとして家賃・住宅用の積み立てなどがありますが、

 

これらの金額は、そのまま返済可能額に組み込んでもいいです。


次に保険です。

 

日本は保険大国でなにかあったときのことを考え

 

多額の保険に加入している人がとても多くいますね。

 

最低限の保障は当然必要になりますが、

 

住宅ローンを組むと銀行の負担で団体信用生命保険に加入するので、

 

ここに保険を見直す余地が出ます。

 

どのくらいの保障が必要かは専門家に任せますが、

 

一度保険を見直し必要以上の保険に加入をしているようなら、

 

住宅費にまわすことも考えられます。


次は教育費のことになりますが、生涯の三大費用と言われているくらい費用がかかります。


今の教育費から今後予想される金額の最大額との差額を計算し、住宅費と加減します。

 

今、小さい子供がいる家庭では住宅費にましているお金を減らさなければならない方。

 

逆にもう教育費が終わる場合は住宅費を増やすことができます。


最後に趣味にかかる費用です。

 

以前は住宅のためには、日々の生活にゆとりをもたらす趣味や

 

遊興費を減らすのが当然の風潮があったが、

 

現在は日々の生活を豊かなものにするための

 

基盤と住宅は位置づけられるようになりました。

 

現代社会はストレスの塊であり、病気になる原因になります。

 

これから住宅を購入し長期に渡りローンを返済していくのに健康は

 

一番大事な要素になることからも、きつきつの生活設計をするのではなく、

 

ある程度の余裕を持てるようにしないといけませんね。


ここまでで月々の返済額がどのくらいまでなら大丈夫なのかが分かり、

 

ここから借りてもいいローン金額が計算できます。

 

また、月々の返済額に加えてボーナス時に返済額を加算することにより、

 

ローン借り入れ金額を増やすことができます。

 

ここで注意しておきたいのは、

経済情勢によりボーナス支給額が減額になったり最悪ゼロということまで

 

あり得るということ、ボーナス加算月は月々返済とのダブルになること、

 

退職後はボーナスがなくなるという三点をしっかり計算の上で考えなければいけません。


返済額から借入金額を計算するのに考えなければならない要素が金利と期間です。

 

住宅ローンの返済額は金利の高低により変化します。

 

金利が低ければ同じ借入金額でも返済額は安くなるが、

 

低金利の時だけを考えて借りると金利が高くなった時に資金繰りが苦しくなり、

 

最悪の場合、破綻することもあります。


そして期間は長く借りて短く返すのが、

 

リスクと老後への備えを両面から備えることになります。

 

もし短い返済期間でローンを組んだ場合、

 

月々の返済で家計は余裕がなくなり貯金も出来きません。

 

そんな状況で収入が減ったり金利が上がったりしたらどうなるんでしょう。

 

たちまち資金繰りが悪化し返済できなくなります。

 

これに対して長く借りた場合、月々の返済が少ないため貯金もでき、

 

収入が少なくなった時も返済額が少ないため対処しやすいです。

 

そして貯金が貯まったら繰り上げ返済をすればいいのでる。

 

繰り上げ返済は、早めにすればするほど効果が高いので、

 

無理のない範囲で順次していくといいです。


現在、どこの銀行でもお客様の住宅ローンを増やそうとしています。

 

そのために金利などの優遇を行っていますが、

 

ここで大事なのは全期間を通して考えることです。

 

銀行によっては、当初の金利を1%以上引き下げるものもありますが、

 

期間に限りがあり期間終了後は通常金利に戻るものもあります。

 

逆に優遇幅が0.3%〜0.5%と、全期間に渡り適用する銀行もあります。


どこの銀行が一番有利かを判断するのには、

 

全期間を通しての総返済額が一番少ないかを考えないといけません。

 

では、どこの銀行が一番有利かを調べるのにはどうすればいいのだろうか。

 

雑誌やインターネットで調べますか?

 

世の中、表に出ているものだけでは机上のことで、実際にうまくいかないケースがあります。


では、どうすればいいのでしょう。

 

銀行員に聞きますか?

 

私も銀行員でしたが・・・・・。

 

銀行の人は自行のことはよく知っているけど、他行のことは知りません。

 

たとえ知っていても、自行より有利なことは

 

そこに勤めている限り原則として、教えてくれるわけありません。


自分の場合、どこが一番有利かを知るのに一番いいのは、不動産会社に聞くことです。

 

大体の会社は、鹿児島地区別の営業エリア内にあるほとんどの銀行と付き合っており、

 

どこが一番有利か調べることができます。

 

銀行にも得意不得意があり、

 

どういうお客様ならどこの銀行が有利に扱ってくれるかを不動産会社は把握しています。

 

アップホームもご紹介できます。


次に保証料についてです。

 

住宅ローンだけでなく銀行や人からお金を借りる時に

 

連帯保証人をたてるケースがありましたが、

 

現在連帯保証人になってくれる人はもういないでしょう。

 

そこで銀行では、連帯保証人を保証会社になってもらい融資をしております。


保証会社も商売ですからただでやるはずもなく、保証料というものをもらいます。

 

金額にして百万円当たり〇万円前後です。

 

三千万円借りたら、〇十万円にもなります。

 

ここで不思議なのは、保証会社は銀行の関連会社であるということです。


住宅ローンを貸すにあたり当然金利を取るだけでなく、

 

保証会社を使うということで保証料という名の収益をあげています。

 

さらに保証会社へ取り継ぐということで、事務手数料まで取ります。

 

このようにして、金利以外の収入を銀行では確保しています。

 

これを理解してい


る方は、関係者以外ではあまりいないでしょう。

 

ところが、この保証料が不要だという銀行もあるそうです。

 

また、金利に内包しますという銀行も・・・・・・・・。

 

この保証料も諸費用に大きく影響するから、優遇と併せてしっかりと考えて欲しいです。


ローン借入額が決まったところで、

 

これに自己資金を加えた金額が住宅を購入するのに使える金額になる。

 

では、この金額が購入価格になるかと言えば違います。

 

いろいろな雑誌などにも書かれているように、購入するのには諸費用がかかります。

 

最大で価格の一割弱の費用がかかるのですから、

 

しっかり計算にいれておかないといけません。

 

この諸費用を住宅に使える金額から引いたものが、購入価格の目安になります。


●借りられる金額じゃなく、

 

借りていい金額を老後と生活の両面から計算しローンは長く借りて短く返す、

 

ローンの優遇は、保証料も含めてトータルで考える。

 

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生活費のキャッシュフローで購入!

九州・鹿児島地区住宅情報誌などで

 

「年収の五倍が購入価格の目安です」

 

なんてことが書いてありますが、

 

これを素直に信じて

 

「自分は年収600万だから3.000万までなら買ってもいいかな」

 

と考えてはいないでしょうね?


まず考えなければならないのは、

 

老後の住処を確保した後、年金生活に入る前に住宅ローンを残さないことです。

 

三十歳の年収600万の人と

 

五十歳の年収600万の人では、借りていい金額は違います。


ここでお勧めしたいのが、

 

保険会社などでおこなっているライフシュミレーションを試してみることです。

 

これにより、老後に入る時点でいくらのお金が残っているのかが分かります。


老後の生活に必要な金額を決め、

 

この金額を残すようにローン金額を逆算すれば

 

おのずといくらの物件を購入してもいいのかが出てきます。


よく不動産会社で「いくらの物件まで買えますよ」と言われることがあるが、

 

こういう営業をする会社(営業マン)からは購入するのを避けるのが賢明です。

 

お客様が返済できるのか、将来困らないを考えずに、

 

ただ買ってもらえればいいと考えるということは、

 

会社や営業マンの都合を優先するということで、

 

問題を誤魔化したりいい加減な取引を行なう危険です。


もうひとつ考えなければいけないのが、

 

いくらまでの返済なら日々の生活に困らずにやっていけるかということです。

 

銀行ではローンの審査をする場合、年収に占める返済額の割合(返済率)を計算します。

 

この計算では、年収が多いほど借りられる額が多くなり、

 

世帯ごとにかかるお金は変わることから、一概にその金額を借りてもいいとはいえません。


ここで、生活費のことを考えてみましょう。

 

一定期間の現金の出入りがキャッシュフローです。

 

サラリーマンであれば、給与が収入、

 

食費・光熱費・教育費に住宅費などが支出になります。

 

この収支さえ合っていれば家計は成り立ちます。

 

つまり、貯金や財産がゼロであろうが生活には困りません。


住宅を購入すればローンの返済が継続的に発生しますが、

 

仮に、住宅の資産価値が大幅に下がり残債を下回ろうが、

 

キャッシュフローに問題がなければ家計が破綻はしません。


ところが、収入が激減するとどうなるか、

 

資金繰りが悪化して、ローンの返済に支障が出ます。

 

この時点ではじめて資産価値が高いとか

 

値下がりしたといったことが問題になるわけです。


「地価はまだまだ下がるから買うべきではない」

 

「今、買わないと価格が上がってしまう」

 

というのは資産価値を重視した発言ですし、

 

全額自己資金で買える人にしか判断材料にしかなりません。

 

このような資産価値の上げ下げで、購入価格を決めてはいけません。


あくまでも、生活費のキャッシュフローを考えた上で購入価格を決めることです。

 

また、ローン返済を家賃で賄える住宅なら対処できます。

 

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老後の住宅費は出来る限り少なく!

老後は何処に住もうかな?

 

鹿児島市内のマンション、郊外の海の見える家、霧島の温泉街、思いきって外国!

 

老後がスタートするまではどのような住宅に住んでいてもよいですね。

 

しかし、年金生活がスタートするまでには、老後の住処を確保することが重要。

 

これがとても大事で老後を安定して暮らしていくポイントです。

 

いつ、どんな物件を、どうやって購入するか、

 

それが重要なテーマで、借りるか買うかはその後に決めることです。


老後の住処をいつ購入するのか?


人によって老後の住処の考え方も違うと思います。

 

老後は車も乗らないし、足腰が弱くなるから階段のない都心のマンションがいい

 

という人や、老後は空気のきれいな海が近く暖かい所に住みたい人、

 

生まれ故郷に帰りたい人などそれぞれだと思います。


どんな希望でもいいのだが、大事なのはそれをいつ購入するのか?

 

老後の住処を今から買ってしまうのか、

 

今は子供の関係や仕事の関係で違う住宅に居住し、老後になった時に購入したいのか。

 

大事なことだからもう一度聞きます、老後の住処はいつ購入したいのか?


老後になった時に購入する場合は、

 

その購入資金をどうするか、それをまず考えたいですね。


退職金なのか、それともこれから貯金していくのか。

 

それまでの住宅は、借りていくのか、買ってしまうのか。

 

老後になった時にどのくらいの財産が残っているのか

 

収支計算を自分自身に当てはめてみてシミュレーションをして欲しいです。

 

ここで注意するのは、

 

計算でプラスに出たほうが必ずしも適しているとは限らないということです。

 

当然、借りる場合の住宅と買った場合の住宅では、クオリティが違います。

 

それぞれの長所・短所や生活のスタイルなどもあるから、

 

収支はあくまでも判断する基準のひとつでしかないと考え、

 

総合的に判断しないといけません。


購入する場合は、老後の住宅を購入する時にその住宅を売却するか

 

賃貸に出し家賃収入を得るのかを考え、

 

それぞれの場合に円滑に進むような住宅を選ばなくていけません。

 

老後が始まる時点で借金が完済していれば、

 

売却にしろ賃貸にしろ財産として考えられます。


逆に借金が残る場合に、支払いに見合う賃料収入が得られない住宅や、

 

残債額を上回る価格で売却できない住宅は財産としては考えられません。


アメリカでは、日本の二十倍もの中古住宅・マンションが流通しています。

 

これは、建物に対する意識の違いを表しています。

 

不動産業界のなかでは、建物のことを上物と呼んでいます。

 

不動産は土地がメインであり、建物は上に乗っかっているものであるから、上物と言ます。

 

こんなに土地に執着し、建物を評価しない国民は日本くらいなものじゃないだろうか?


これは今まで持ち家政策により、とにかく住宅を行き渡らせようとした結果、

 

量にこだわり質をおろそかにしてことが原因です。


不動産会社が住宅の売却を依頼されたときに、

 

いくらで売れるか査定する際には、不動産流通情報で作った中古住宅査定を利用します。

 

これは業界標準の査定方法で、

 

ここで出てきた数字に取引事例や市況などを加減して査定額を算出します。


これからは質が向上した建物も適正に評価し、

 

たくさんの中古住宅が流通し、その時のライフスタイルによって

 

最適な住宅を選び住み替えていくことも出来る時代になっていきます。


結婚したとき

 

子供が生まれたとき

 

小学校・中学高・高校・大学に入学・進学したとき

 

子供が独立し家族が少なくなったときなどにより、当然求める住宅や環境は違います。

 

その時々に合わせ、最適な住まいを住み替えていき、

 

もう生活の変化がなくなってきたときに老後の住処を求めればいいですね。


ではそれまでどういう住宅を購入すればよいのか。

 

一戸建てなのかマンションなのか新築なのか中古なのか、種別は何でもいいです。

 

大事なのは、返済が苦しくなった時や生活に変化があった時に対処できるかどうかです。


ほとんどの人が借金をして購入するのが普通でしょう。

 

それなら借金をすることによって起きるリスクに備える必要があります。

 

もし返済が苦しくなった時、売却して残債が返せるのか、

 

賃貸に出して返済を家賃で賄えるのか。

 

これがまず考えなければならない点になります。


「売れる住宅」

 

「貸せる住宅」

 

はどのように考えたらいいのだろうか。

 

それは地域特性と物件特性のマッチングです。

 

どんなに素晴らしい物件があっても、

 

それが全てのエリアで素晴らしいかというと、決してそんなことはないです。

 

商業的なエリアにファミリータイプの一戸建てプラス郊外の住宅街にワンルームマンション。

 

どちらもミスマッチで需要は少ないです。

そのエリアにどういう人がどういう生活を望んでいるのかです。

 

この需要に対し供給が少なければ、売却価格も賃料も高値安定を望めます。


建物ついて大事なことは耐久性です。

 

新築でも中古でも、建物があと何年持つのかを考えないといけません。

 

購入時は大した違いもないが、

 

老後のスタート時にまだまだ使える住宅と

 

建て替えの必要がある住宅とでは大きな違いです。


耐久性の良い建物なら、売らずに貸すことにより家賃収入が見込めます。

 

ローン返済が終わった後まで貸すことにより、

 

丸々自分の手取り収入になります。

 

質の高い耐久性がある建物と住みよい環境の土地の場合は、

 

売却して現金にすることも賃貸し収入を得ることも出来るということです。

 

これなら、途中で志向や状況の変化にも対応することが出来ます。


次に、今度買う住宅が老後の住処になる場合を考えましょう。

 

この場合に大事になる点は、何歳まで住宅を持たせるかということです。

 

もっと極端に言えば、死ぬまで持つのかどうでしょうか。


もし、年金生活中に建て替えや大規模な修繕の必要が来たらどうしますか?

 

年金生活の中では、当然住宅ローンを新規に借り入れることは出来ません。

 

月々の生活のためにしてある貯金から、2.000万円近くのお金を用意できますか?

 

出来たとしてもそれを住宅だけのために使ってよいのですか?

 

そんなこととても勧められません。


では、どうしたらよいのか?

 

それは簡単なことです。

 

建物の耐久性をしっかり考え、特に基礎や主要構造部をしっかりと見極めることにあります。

 

上辺のことは、あとからも変えられます。

 

しかし基礎や構造部はそう簡単に変えられません。

 

ここをよく考え、目先の価格でつられずに建築をすることです。


例えば、建築費を抑えて25年しか持たない住宅を建て

 

25年目に建て替えをする場合と、

 

最初から少しお金をかけてでも50年持たせるのではどちらが得か考えて欲しいです。

 

多少の修繕費を考えても、耐久性の高い建物を当初は高くても建てた方が得になります。


そして土地を選ぶ際に、

 

今のことだけを考えずこれから先に起こるだろうと予想できることを全て考え、

 

一時的な欲求や希望だけで決めないことです。

 

よく学区にこだわる方がいるが、仮に小学校には近いけど駅までが遠い場合、

 

子供が高校や大学に行く時になって通学が大変になりませんか?

 

お子様が大きくなられ手が離れた時に奥様が働きに出ようと思ったら、

 

駅までが遠くて不便になりませんか?

 

老後になって買い物や出かける際に駅まで遠くて大変な思いをしませんか?

 

これは例えばの話でしたが、

 

一時的な条件だけで土地を購入すると後々になって大変な思いをするので、

 

よく考えてお決め下さい。


まだ老後の住処を決めかねている人は、

 

その時のライフスタイルに合わせた住宅を購入します。

 

しかし、その場合は住み替えがしやすいような住宅にし、

 

デフレ下では不動産価格が下落しているため、高額な住宅ローンを組むことはしません。

 

出来れば、次の住み替え時までにローンを完済できるような住宅にします。

 

建物は耐久性のあるものにし、貸して収入が得られる住宅にする。


老後の住処を早期購入・早期返済して早めに老後に備えようという方は、

 

質の高い建物と住みよい環境の土地を購入し、自分がそのまま住む場合と、

 

いざという時も売却か賃貸にし住み替えをする場合の両面に備えるのがよいです。

 

貸せる住宅なら、少ない年金をカバーする収入にもなるし、住み替えにも対処できる。


最後に、家賃並みで返済できるとしても、

 

所有した場合は返済以外の費用がかかることも考慮し、

 

経済的に厳しい人は無理をしない勇気も大切です。

 

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買うと損をするかも?

今、住宅を買おうという人の中には、

 

金利が低く不動産相場が下がって、

 

家賃並みの返済で買える今のうちに買ってしまおうという人が多いですね。


週末に入る鹿児島地区の不動産の広告を見ると、

 

そういう思いをかきたてるような物が多く、

 

新聞や雑誌などの記事を読んでもそう思ってしまうのは当然です。


また、住宅金融公庫が五年以内に廃止されるということから、

 

早く家を買ってしまわないとと、焦って購入しようとしている人もいるでしょう。


こういった話を耳にするうちに、


本当に買うべき理由を忘れ、こういった理由だけで買うのは危険です。


確かに、金利が低いのは事実です。


不動産相場も年々下落しています。不動産は、買い時です。


しかし、買い時と買うべき時は違うのです。


実際にお住まいになる住宅を買うのであり、

 

老後の資産作りのために購入するのですから、


買い時だからと先を考えずに購入するのは早計です。


人それぞれにより、買うべき時は違います。


ここで、いつ買うべきなのか考えて欲しいです。


バブル崩壊からデフレの時代になり、

 

住宅取得をめぐる環境や考え方は大きく変り、高度成長期の時代は、

 

不動産相場も年々上昇していたから、

 

とりあえず小さい住宅やマンションなどを購入し、

 

買い換えていきながら老後の住処にたどり着くということが容易に出来ました。

 

しかし、今はもうそういうことは出来ません。


また以前は、多額なローンを組み無理してでも購入したら、

 

不動産価格の上昇により売却時にいくらかの現金が残ったが、

 

今は倒産やリストラなどの雇用不安により

 

ローンの返済が厳しくなった場合に売却したとしても、

 

現金が残る代わりに借金が残り、最悪の場合は破産に至るケースもあります。


これは脅かしではなく、現実の話なのです。


昔は破産というと商売に失敗した人の話で、

 

サラリーマンの方には多くなかったが、今は住宅ローン破産が増加し、

 

銀行や公庫などから毎日のようにローン破綻した人の

 

住宅を売却した場合の査定依頼が流れてきます。


今までは、土地神話とともに不動産(住宅)は、

 

万が一の備えとしても資産としても考えられ所有することに重きをおいていましたが、

 

今は住宅を利用していくものであり、

 

利用と考えた場合は賃貸でも所有でも変わりません。


これからは結婚したら次は家を持つというお決まりのコースを

 

進んでいればよいという時代ではないのです。


それぞれの人が、

 

「自分や家族がこれからの人生をどうやって過ごしていくのか、

 

家を持つことがどんな意味を持ち、自分たちの人生にはどう役立っていくのか」

 

をよく考えることが必要なのです。


生き方が多様化してきた現在、家を持つことの意味も人によって異なって当然です。


家を持っていないから半人前という時代ではなく、

 

大きな借金をしてまで持ち家にこだわりたくないという人がいてもいいのです。

 

考え、自分たちにはどういう住宅が必要なのかということが問題になります。


買うか、借りるか鹿児島地区住宅情報誌や週刊誌などによく

 

「買った方が得か、借りた方が得か」

 

という特集が組まれることがあります。


これは永遠のテーマだと言われます。


しかし、この議論には根本的な間違いがあります。


なぜなら、住宅の購入は投資目的ではなく、

 

実際に住むために買うのであり、老後に備えることが目的です。


にもかかわらず

 

「買うと損をするかもしれない」

 

と悩むのは、このデフレ不況と年金不安による


購入リスクへの不安が背景にあります。

 

値下がりしないか、生活をしていけるか、住み替えが


できなくなるのではという不安が付きまとうために、購入に踏み切れないだけなのです。

 

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不動産価格下がる?

デフレ下、不動産の価値がどんどん下がっています。

 

鹿児島地区の不動産価格も一部を除いて例外ではないですね。


不況下、会社が倒産したりリストラされるなどして、収入が減る人が増えています。


購入した住宅ローンの負担がきつくなり、

 

売却を考えても、売りたくても売れずに、なんとかやっているのが現状です。


そんな日々の生活がやっとななか、老後のことまで手が回らない人が多いです。


しかし、年金不安がささやかれている今、

 

老後のことは自分で対策を考えなければならないですね。

 

もし、老後の収入が少なくなったときに、

 

家がなく家賃に多額の出費が出たら、正直悲惨です。


また、持ち家であったとしても、老後に多額のリフォーム代が必要となったり、

 

建て替えの必要性が出ても同です。

 

不動産相場の下落で思うような価値で売れなかったり、

 

売れたとしても借金で相殺されてしまいます。


今までと同じような感覚で不動産を購入すると、

 

この不況下では、とんでもない失敗をします。


今までは、何を買えばいいのかを考える前に

 

不動産会社を訪れた結果、

 

その時の感情や営業マンの巧みなトークで住宅を購入し

 

失敗したケースもごろごろしています。


実は、このような失敗は、動き出す前の準備により、誰でも簡単に回避できます。

 

つまり、準備をしっかりして計画的に動けば、日々の生活や老後に困らないのです。


今まで明らかにされていなかった不動産会社や売主の心理を公開!


今までの不動産購入法は、買うことが前提になっており、

 

「不動産知識」と「選び方」


が中心となっていました。

 

しかし、失敗するのはなぜでしょうか?


要するに、今購入すべきか、


何を購入すべきか、どう購入すべきかをきちんと考えてないからです。


この不動産購入法は、今までの方法とは180度異なり、

 

不動産の知識というたぐいのものは、書いていません。


不動産は同じものがない一物のものであり、本だけの知識では、

 

決して学びきれるものではないのです。


もし、ご自身で全てを理解したいのなら、実務経験を三年以上必要になります。


いつなにを買うのか、そこを考えつくし、後は専門家に任せればいいのです。


知識を知っていることが賢いのではなく、

 

知識を知っていることだけで失敗から逃れられるものではありません。

 

多岐に渡る知識を勉強することに労力を割くのではなく、

 

これらの知識を持った専門家をどのように使うかが大事なのです。


一生に何度としないような大きな買い物の住宅、人生設計をお考え頂き、

 

その中で住宅は、いつ何を買うべきかをしっかり考慮した上進んで頂きたいです。

 

そして、購入の際には不動産会社や売主の心理をよく理解した上で、

 

間違いのないようにお役立て頂きたいと思います。

 

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不動産の落とし穴!

今年はピークだからもっともっと安くなって行くはず・・・・

もう少し待てば安い土地が出てくきます・・・・


それは貴方の勘違いですと言いませんが、

無限ループのエンドレス迷宮に込むこともあります。


投資用物件などは別ですが、自分の資金力以上の物件や

希望が合わない物件まで買う必要はないですが、

希望条件なのに見送るのは結局のところ、

不動産取引は相対的に話し合い、交渉で決まるので、

最初に検討に値する土地が出てくれば検討する価値もありですね!

 

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マンションは中古がお買い得!

色々な情報メディア紙に

「マンション氷河期ブームは終わり」というのが掲載されました。


内容は、○○不動産は新たな用地確保を停止で、

郊外の売れ残り急増で中堅以下どうする!


鹿児島もちょっと新築マンション建築が過剰気味ですね?


新築を今購入すると高値掴み、

買うなら市内中心部に近く、

鹿児島市電電停にも近い、沿線沿い

購入価格が安い値下がり率の少ない

中古マンションが一番ですね!

 

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地価の動きは止まってます!

地価の上昇は止まりましたね。 

今後は横ばいか、私の考えでは下落傾向へ向かうのでは?


各部門の専門家の調査では、

明らかな加熱気味で高値だが適正という答えが9割以上を占め、

好調を維持してきた不動産市場がピークを向かえているそうです。


下落傾向ということは、

土地に予算を割くほど資産価値の減少が大きいし慌てて買う必要がないですね。


家賃負担、地価以外のファクタ、

賃貸や持ち家の満足度、

生活状況購入するタイミングというのは、

社会や周りが決めることではない、

あくまでも主役は人、

家庭や人生全体の中で、

仕事、学校、生活などから、

いつ買うのがベストなのでしょうか?


相場の捉え方としては、

公示地価などの公的指標と

販売されている市場価格を総合的に判断
各地域に流通最適面積というものがあるし、

ここが相場のピーク値 事例に惑わされないで欲しいし、

地域の供給動向や都会からの影響もあり、

表面だけでは分かるものではないと思います。

 

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夏休み最後の週です!

8月22日は鹿児島錦江湾大花火大会が開催されました。

色々と各、団地や町内の夏祭り行われ、にぎやかだった夏も終わりです。

子供も、お祭り等は、親よりは友達で、親の出番も少なくなり少し寂しいですね。

鹿児島市内も夏祭り終盤で賑わいを見せていました。

住まい関係の不動産業界では、週末は仕事のため、お祭り事には中々参加できませんね。

そして、夏休みの終わりの週となり、もうすぐ秋ですね!

これから数ヶ月は、不動産業界の時期です。

新型インフルエンザに負けないように体調に気をつけて、皆さんがんばりましょう。

元気と楽しさでふれあいましょう!

お客様や業者様とお話をしていると、いろんなお話が聞けますね!

色々なお仕事をされている方々ですので、

その道のプロです。

とても人生の勉強になります。

仕事の話はほとんどなく、世間話がメインになっています。

私が優良情報でお話できることは

元銀行・不動産関係で得たノウハウ等ですが

こういう情報をお話しながら、少しずつ「ファン」が出来てきました。

個人的に質問をもらって答えたりもしています。

そうしているうちに、お客様が増えてきています。

ビジネスは一方通行ではダメなんです。

いくらITの時代だからといっても、最後は「会話」が大事です。

人への信頼関係はは「人と人とのふれあい、あたたかさ」を感じとる事ですね!

地球環境は人間では重体かな!

子供が学校帰りにおじちゃんがジュースのカンにタバコを入れてコンビニに捨てたよ!

あれっていけないんだよね!

と・・・・・・・・・!

今の地球環境は人間の体で例えると重体では無いでしょうか?

エコロジー環境と言いつつ危機感が薄れたか、地球環境が住みやすく良くなってきたか?

私はどちらでもないような気がします。

でも、世界が温暖化で明るい方向だとは思いませんね。

子供には食べ物は粗末にしたらだめだよとか、家でも外でもゴミは分別して捨てるように

言い聞かせています。

こうした小さいことを親が子供に伝えていけばきっとよい方向に行くと信じています。

子供が大人に腹が立つ事を聞くとタバコをポイ捨てすることだと!

もっと人としての良識と行動力を子供たちに見習うべきですね。

鹿児島の桜の名所!

鹿児島はこれから寒さも和み

ようやく暖かくなりはじめ、

だんだん春が接近中です!
全国的に春はお花見!
鹿児島の甲突川沿いは

桜がキレイなスポットで満開です!
鹿児島は有名なお花見スポットが色々ありますが、

やっぱり市内ではココが最高だと思います。
信号待ちで川沿いを見ると、

昼休みでお弁当を食べている方とか、
子供をつれたお母さんとか
時間が止まったかのような時を過ごしていました。
私も早く花見に行きたいな〜!

綺麗な海岸線が削り取られてゆく・・・・・。

仕事で鹿児島県の西岸南さつま市に行きました。

東シナ海に面して絶景の吹上浜は、日本三大砂丘ですね。

何時も夕日はアメリカ西海岸です。

また、鹿児島といえばシラス、その台地から流れ出る砂が、

すばらしい砂浜作っていますね。

なんか日本の全国で海岸線が短くなっているとか・・・・・。

時々、吹上西海岸を通ると堤防や、

コンクリートブロック、護岸保全工事が増えているみたいです。

自然現象で侵食や打ち寄せる波で削り取られていると聞きます。

人間が手を加えた海岸は元の自然には戻れませんね。

海岸線は生き物たちの貴重な生息地だけでなく

世界有数のアカウミガメの産卵地になっているし、

桜島や、磯海水浴場も人口の海岸だし

人口海岸造成工事で間に合うのでしょうかね?

飲み終わった紙パックはどうしています?

紙パックに入った飲料はお手軽価格でごみに出せるし便利ですね。

でも、紙パックの原料はパルプ、木材です。

木材1本で約300kgの紙しかできないとか!

世界で消費される紙の量は約300億トンだそうで、

アメリカが1位、2位が日本、3位が中国だそうです。

中国はより消費量が多いとは・・・・・・・・・・・・・!

スーパー、コンビニでは牛乳等の紙パック飲料が沢山並んでいます。

私も約15本ほど毎月購入します。

皆さんの家庭でも同じようなものだと思います。

私は紙パックがリサイクルされトイレットペーパーやティシュペーパーに

再生されると聞き、スーパー等のリサイクルボックスに

買い物のついでに持って行きますね。

飲み終えた紙パックの処理方法の約5割がゴミに出されていると・・・・・・・・

飲み終えた紙パックを捨てないでリサイクルに回せば木材の節約にもなり、

地球温暖化も少しは抑えられるかもしれませんね!

リサイクル分別回収も都道府県、自治体も考えてくれればいいんですがね〜。

日本の国立自然公園は不思議!

南九州に住んでいれば一度は訪れたことがある霧島・屋久国立公園。

中九州では阿蘇・くじゅう国立公園ですね。

日本には国立公園が28箇所あり、

日本の国土の約5.5%が国立公園です。

世界では140カ国で1600もの管理された公園があるそうです。

日本も他国も自然公園法で管理されています。

他国では国立公園が国有地ですが

日本は私有地も含んでいるところが有りますね。

小さな島国日本が公園のために5%の国有地化は無理ですね!

当然私有地ですから、所有者が暮らし、

観光客相手の営業もありますね。

でも、国立公園でも決まりはあり、

風致景観を保護すべき区域を特別地域・特別保護地域と指定しています。

国立公園と知らないで観光に行ってる方も多いのでは!

屋久島では島全域で皆既日食だそうです。

島の南側が皆既の継続時間が長くなり好条件で見られるそうです。

いきたいな〜

 

 

低公害車が普及してきました!

ホンダがハイブリットカーの格安バージョン、インサイトが出ましたね。

トヨタがエンジンと電気モーターを組み合わせたエコカープリウスで

大反響でしたね。

プリウスは一番安い価格で233万、インサイトが189万円で

同等のガソリン車と比べるとプリウスが高い印象です。

でも、環境や燃費がいいだけでエコカーを選択し

毎日仕事に使用するドライバーはいないはずです。

低公害の車が当たり前の世の中で

特別な優遇が受けられれば毎日不動産の営業で乗る私は買いますね!

ちなみに、ホンダのフィットは1リッターで24km走るしインサイトは30kmです。

インサイトが189万で、フィットは119万です。

70万違いますね。

1リッターで6kmしか違わない燃費です。

ですから価格差を考えればフィットの方が断然お買い得ですね。

お金を出して水は飲みますか?

鹿児島の水は美味しいですね。

九州の水といえば名水百選に知られているところも多いですね!

でも、河川や湖沼等、大切な水の汚染が問題視されています。

地下水も貴重な水資源ですがココの汚染も深刻化しているとか・・・・・?

環境庁も色々と水質基準値で汚染の対策をやっているみたいですが・・・・・・?

(不動産の仕事をしていると色々な調査もやります)

もう、水道や井戸水が美味しく飲める時代は終わったのでしょうか?

昨今、スーパーの飲料水コーナーに

ところ狭しと並ぶ天然ミネラルウォーターの山、

お金を出して美味しい安全な水を求める人は今後増えるでしょうね。

 

炭の活用でマイホームの浄化!

不動産の仕事をしているとシックハウス症候群の話を聞きます。

住宅建材から発生する科学物質が

原因でめまいや頭痛、吐き気をもよおすみたいです。

このような事態を予防するには室内の浄化が一番といいます。

換気は当然ですが文明の利器の

空気清浄機が威力を発揮しているみたいですね。

でも昔から愛用されている炭は吸湿や消臭など

空気清浄機と同じ効果が有り、

空気清浄機ではお米も美味しく炊けないし、

水も美味しくならないですね。

昨今のエコの時代、

電気代もかからない炭を活用してはいかがでしょうか!

料理・家事からノウハウを学び取る!

聡明な女性は料理がうまいと言いますね。

私は普通ですが・・・・・・・・・・・・・・?

料理のうまい下手は、味覚に敏感で料理の腕も大事ですが

家庭の毎日の食事となると大事になってくるのがそのタイミングのよさですね!

昔の専業主婦なら旦那様が帰宅し、メシといえば料理がぱっと出る。

風呂といえば、風呂上りの冷えたビールとつまみが用意されている。

旦那さまの動きを察知し対応する奥様の鏡・・・・・・ですね。

料理だけでなく、洗濯、掃除、育児と

マルチタスクでまるでWindows Vista を使っているように

いくつもの作業をこなす、

奥さんのどの様な準備と段取りとで家事をこなすか

ビジネスに通用することがあるかもしれませんね。

快適な独身生活はお気軽?

若い人たちの未婚単身独身生活を

エンジョイされている方が昨今増えていますね!

結婚したい症候群は一昔前の話で、

今は結婚しなくてもいい症候群ですかね?

メディアで言ってましたが、

一生結婚する気はない方が多くて 

次が自分の理想とする結婚したい相手が

なかなか見つからないので結婚しなくてもかまわない人、

結婚適齢期になったら結婚したいと思っている人の順だそうです。

結婚相手に頼らなくても十分独身で生活できるって時代なのですかね!

アリとキリギリスのような、

お気軽な独身生活を送っていると老後の生活はどうなっていくのでしょうか?